孤独死が起きた場合に大家が行なうべき対応方法と予防法

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孤独死 大家
孤独死が起きた場合に大家が行なうべき対応方法と予防法
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入居者が孤独死してしまい、その清掃費用などの負担でお困りの大家さんは、結構多いのではないでしょうか。

または将来孤独死した場合に、実際にはどれぐらいの費用負担が発生するのだろうかと心配されているのではありませんか。

そこで、今日は、大家が被る3つの孤独死損害とその費用目安、それを予防する4つの方法をお伝えします。ぜひ参考にしてください。

孤独死に伴い大家に降りかかる3つの損害

孤独死発見にいたるきっかけは、ほとんどが近隣住民からの悪臭苦情か家賃未払いの発生です。その際に大家に降りかかると思われる損害には、主に以下の3つがあります。

  1. 孤独死部屋の原状回復
  2. 未払い家賃
  3. 将来の減額家賃(自殺による孤独死の場合)

これらの損害一部には、他者に請求できるものもあります。しかし基本的には、大家が孤独死関係の費用を一旦払うようになると覚悟しておいたほうがいいでしょう。

なぜならば、法的にまたは道義的にどうであれ、実際に損害に遭って困っているのは、大家であるあなたなのですから。

特に孤独死部屋の原状回復費用を連帯保証人や相続人に直接費用負担してもらうために、話し合い等で長い時間が掛かったり、最悪の場合、その期間の家賃は無収入になることもあります。

次項目では、それぞれの基本的な損害内容をお伝えします。

孤独死部屋の原状回復

遺品整理:フトン

孤独死部屋の原状回復には、死臭消臭や遺品整理、リフォームなどがあります。死臭消臭は、別名で特殊清掃とも呼ばれています。

特殊清掃業者については「特殊清掃の実際の現場写真と後悔しない特殊清掃業者の選び方」で詳しくお伝えしています。では、それぞれの費用目安をお伝えします。

特殊清掃の費用目安

特殊清掃:腐敗体液付着物の撤去

特殊清掃
(死臭消臭)
55,000円~500,000円
(総額|ただし消費税は別途)
  • 遺体発見までの日数や亡くなった箇所、腐乱状態等によってどうしても金額に大きな幅があることはご了承ください。
  • 原状回復リフォーム費用は含まれていません。
  • 家具の処分などの遺品整理料金は含まれていません。

特殊清掃料金の内訳

【腐敗体液・汚物撤去】
主な作業内容 主な作業内容:腐畳やフトン、ソファー等の腐敗体液の付着物の撤去回収および床の腐敗体液除去など
金額の目安 20,000円~250,000円
【害虫駆除】
主な作業内容 ハエやウジ、ゴキブリなどの殺虫と回収など
金額の目安 15,000円~100,000円
【消臭消毒】
主な作業内容 腐敗体液付着箇所の消毒および部屋全体の消臭作業など
金額の目安 20,000円~150,000円

遺品整理の費用目安

遺品整理

ワンルーム 30,000円~100,000円
1DK 30,000円~120,000円
1LDK・2DK 50,000円~250,000円
2LDK・3DK 90,000円~420,000円
3LDK・4DK 120,000円~680,000円
4LDK・5DK 150,000円~800,000円
  • 遺品処分費や運搬費、作業費などを含む実際にお支払いされる総額を提示しています。(消費税別)
  • 金額に大きな幅がある理由は「遺品の量」「分別作業の程度」「階数・エレベーター有無」「トラック車両までの距離」などの違いがあるからです。
  • 部屋や遺品の状況によっては、上記金額を大きく超えることもあります。(例)ゴミ屋敷や孤独死など

リフォームの費用目安

特殊清掃:原状回復リフォーム 通常のリフォーム料金の相場です。特殊清掃が伴う場合は、もしかしたら下記金額より割り増しがあるかもしれません。

ただし、経年劣化分のリフォームは連帯保証人や相続人に請求できません。

トイレ

リフォーム内容 主に便器の取り換え、天井と壁のクロス貼り替えなど。
金額目安 200,000円~800,000円

 バスルーム

リフォーム内容 主にユニットバスの取り換え、脱衣所の天井と壁のクロス貼り替えなど。
金額目安 600,000円~2,000,000円

居室

リフォーム内容 主に畳やフローリングの取り換え、天井と壁のクロス貼り替え、ドアの交換など。
金額目安 100,000円~1,000,000円

トータルで掛かる費用の目安金額

特殊清掃

遺品整理

リフォーム
285,000円~3,300,000円

連帯保証人に請求できる

自殺マンション:連帯保証人

孤独死部屋の原状回復費用のうち、全額また一部は連帯保証人に請求できます。その理由は、連帯保証人に入居者の監督責任があったからです。

つまり、連帯保証人がキチンと入居者を監督していれば孤独死は防げたはずだが、この度は防げなかったので、その費用は、連帯保証人が負担すべきというわけです。

参考URL:https://smtrc.jp/toushi/

いくら監督不行きだったとはいえ、連帯保証人に請求する際は、決して高圧的な態度ではなく、冷静にむしろ低姿勢な態度で行なったほうが賢い選択といえます。

連帯保証人が気分を害して、費用負担を渋ると困るのは、大家であるあなた自身なのですから。

相続人に請求できる

孤独死後始末:相続人

もしも連帯保証人と連絡が取れなかったり、費用負担を拒否された場合は、入居者の相続人に孤独死部屋の原状回復費用のうち、全額また一部は連帯保証人に請求できます。

なぜならば、相続人は、預金や資産などのプラス遺産はもちろんですが、孤独死部屋の原状回復費用などのマイナス遺産も相続しているからです。

参考URL:https://smtrc.jp/toushi/

相続人に請求する際は、連帯保証人のときと同様に低姿勢で臨んだほうがいいでしょう。その理由は、もうお分かりですね。相続人がゴネ始めると困るのは大家であるあなた自身なのですから。

いくら法的に正当な権利を行使しても手間や時間が余計に掛かったら、結果的に損することにもなりかねません。

未払い家賃

孤独死で入居者本人が亡くなった日までではなく、遺品などが引き取られ、部屋の明け渡しが完了する日までの未払い家賃は、すでに預かっている敷金から充当できます。

参考URL:http://k-legal-office.com/

未払い家賃が敷金では足りない場合は、当然、連帯保証人や相続人に請求できます。

参考URL:http://akafuchi-law.com/
参考URL:http://www.erajapan.co.jp/

特に相続人に未払い家賃を請求する際は、相続人から申し出がない限り、個人情報保護法などで相続人を特定することさえ困難と思われますので、弁護士等に相談するのがいいでしょう。

生活保護者の孤独死の場合

相続人がいれば相続人に請求はできますが、いなければ相続財産管理人に請求することになります。しかし相続財産管理人の選任には、裁判所への100万円の預託が必要になります。

よって、多くの大家さんは、相続人がいなければリスクを承知したうえで、敷金を全額没収して、福祉と相談しながら事実上退去手続きを進められるケースが多いようです。

参考URL:https://c-1012.bengo4.com/

将来の減額家賃

この項目では、自殺による孤独死で大家が請求できる将来の減額家賃についてお伝えします。ちなみに自殺以外の病死や自然死による孤独死は、将来の減額家賃は請求できません。

自殺があったことで、その部屋には心理的瑕疵があるとされて、いわゆる事故物件になります。この事故物件は、新しく入居者を募集する際は、自殺があったことを告知しなければなりません。(宅地建物取引業法47条、35条)

そうなると当然、家賃を減額しなければ入居者を得ることは難しくなります。そこで大家は、連帯保証または相続人に家賃の減額分を請求できる権利が法的に認められています。

参考URL:http://www.akasakamitsuke.jp/

通常、その請求できる金額は家賃金額の20~30%で、期間は約2~3年間分といわれています。

大家からみると、たったそれだけと思われるかもしれませんが、今までの裁判所の判例から推測すると、妥当だといわざるを得ません。

孤独死の告知義務について

自殺の場合は、宅地の取引に関する法律で大家に告知義務が課せられていますが、孤独死などの自然死の場合はケースバイケースのようです。

孤独死の告知義務に明確な決まりが無い理由は、賃借人側に孤独死があった部屋なら借りていなかったなどの心理的瑕疵があるかどうかによって決まるからです。

人間=賃借人の感性は、十人十色なので、全く同じ孤独死状況の部屋でも告知義務が発生する場合とそうでない場合もあるというわけです。

しかし多くの大家さんは、あとから損害賠償されるリスクを考慮して、孤独死でも2年~3年は告知しているようですね。

将来 大家に降りかかる孤独死損害を予防する方法

ここからは、大家のあなたに将来起こるかもしれない孤独死損害を予防する方法を4つお伝えします。

賃貸住宅管理費用保険

孤独死の増加に伴い、近年一部の保険会社では、大家向けの賃貸住宅管理費用保険が登場しています。この保険は、まさしく孤独死部屋の原状回復費用が賄える補償内容になっています。

参考URL:http://www.e-sp.info/air-ins/

入居者への定期的な連絡

家賃の支払いが遅れたら、すぐに電話連絡をすることはもちろんですが、何も問題が発生していない時でも、3ヶ月ごとに連絡を取るようにしましょう。

その僅かなひと手間が孤独死予防になったり、死亡発見が早まり、その損害を最小限に留めることができます。

定期的な連帯保証人の連絡先確認

孤独死部屋の原状回復費用等の一次的な負担責任者は、連帯保証人であるので多くの大家は、まずは連帯保証人に連絡を取ろうとします。

しかし、その連帯保証人が引越しをしていたり、死亡している場合は、連絡が取れなくなってしまいます。

連絡が取れない相手では、請求も何もできなくなりますので、それを防ぐために、半年か1年ごとに連帯保証人に連絡をしてちゃんと連絡が取れるかを確認しましょう。

本当は、連帯保証人に入居予定者の相続人がなってもらうのが一番いいのですが、それが難しい場合は、下記の方法もあります。

契約時の相続人の所在確認

内覧の申込書に、極力、親や子ども(相続人)の所在情報を記入してもらうようにしましょう。

そして本契約になる際は、部屋の賃貸に関して連絡を取ることも承諾してもらい、実際に連絡が取れれば、相続人の連絡先が入手できるので、いざという時に相続人を探すという手間が省けます。

孤独死保険に加入しておく

孤独死保険とは、孤独死だけでなく自殺や殺人も含めて、賃貸部屋で人が亡くなった際に発生する特殊清掃費や原状回復の費用、家賃値下げによる損害などを補償する保険です。

具体的には、少額短期保険や家主費用特約などが孤独死保険にあたります。詳しい補償内容や保険料などについては、http://www.air-ins.co.jp/ で解説されています。

まとめ

今日は、大家が被る3つの孤独死損害と費用目安、それを予防する4つの方法をお伝えしましたが、いかがでしたでしょうか。

特に特殊清掃の費用目安は、びっくりするほど高いと思われたのではないでしょうか。しかし安い業者には必ずそのワケがあります。

具体的に特殊清掃の依頼を考えている大家さんは、まずは「孤独死の現場写真と特殊清掃業者を実際に行なっている私の体験談」をお読みになってから、しっかりと業者選びをされてみてはいかがでしょうか。

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田中 翔之助

田中 翔之助

ラストクリーニングの田中 翔之助です。特殊清掃や遺品整理でお困りの方から1つでも多くの「助かった!」を集めるために、そして悪徳被害を少しでも減らすために、インターネットでの情報発信と現場作業で日々奮闘しています!

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