もしかして事故物件？と思われたときに絶対に読むべき記事

引越し先や中古住宅を探している最中に、事故物件や心理的瑕疵物件などの言葉を見つけて、多分人が亡くなった住宅なんだろうと感じていると思われますが、実は事故物件＝心理的瑕疵物件ではないことはご存知でしょうか。「えっ違うの？」と思われた人が大半だと思われます。

そこで、この記事では、意外と知られていない事故物件の基礎知識と事故物件の隠された兆候をお伝えします。また事故物件を高く売る方法と安く買える方法も紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

1. 事故物件について3つの基礎知識

この記事では、皆様が一番興味をお持ちと思われる殺人事件や孤独死、自殺、火事等で死亡があった事故物件について詳しくお伝えしています。ちなみに「訳あり物件」や「いわくつき物件」という言葉もよく見かけますが、ほとんど死亡があった事故物件と同じ意味と考えていいでしょう。

1-1. 孤独死は含まれないことがある

ほとんどの人が勘違いされていると思われるのでもう一度申します。事故物件には孤独死が含まれないことがあります。なぜならば、孤独死は変死や事故死でない場合がほとんどだからです。孤独死の直接死因は病死または老衰です。ただその発見が遅れたので、場合によっては遺体の腐敗が進み、その死臭で近隣住民が死亡を知ることになり孤独死となるわけです。

もしも死因が病死や老衰でも事故物件にしてしまうと、家族に看取られながら亡くなった経緯がある住宅も事故物件になってしまうのでそれはおかしいですよね。

1-2. 事故物件には告知義務期間がある？ない？

結論からいいますと、法律的には事故物件の告知義務期間は定められていません。そのため不動産会社ごとに以下のような告知義務期間の目安があるようです。

【告知義務期間の目安】

不動産会社によっては、かなり告知義務期間の目安に違いがあるようです。無論、その期間が長い会社こそ良心的であることは言うまでもありません。

1-3. 心理的瑕疵物件と完全にイコールではない

しかし、不動産会社の判断で事故物件告知の有無が決まるのは不安ですよね。もしも引越した部屋で5年前に孤独死があったことを知ったら、普通の人であれば心地よい快適な生活なんて送れませんよね。

そこで知っておいて欲しい言葉が「心理的瑕疵物件」です。瑕疵とは欠陥のことですので、気持ち的に欠陥＝不快になる物件は心理的瑕疵物件になります。心理的瑕疵物件は、不動産会社側ではなく消費者側の立場が重要視されている言葉です。

この心理的瑕疵物件は法律的にも認められています。つまり孤独死物件も心理的瑕疵物件に含まれる、言い換えれば孤独死物件も消費者側からみた事故物件に含まれる可能性が非常に高いということです。

2. 事故物件と疑われる5つの兆候

ここでは、不動産会社や住宅所有者によって故意に隠された可能性がある事故物件の兆候を5つ挙げていますので、ぜひ知っておいてください。

2-1. 家賃や売値が相場より3割～5割以上安い

日当たりが悪いわけでもない、間取りが狭いわけでもない、築年数がめちゃくちゃ古いわけでもない等の価格が安くなる理由がないのに、その周辺の相場よりも3割～5割以上安い場合は、何らかの事故物件である可能性が高いといえます。

2-2. 一部だけリフォームされている

キッチンやお風呂、トイレだけの一部リフォームは、経年劣化の激しい箇所なのであまり気にする必要はありませんが、一部屋だけ床や壁がリフォームされている場合は、その部屋で孤独死があった可能性があります。

2-3. 建物名称が変わっている

近年は、ネット普及により孤独死、殺人事件、自殺などがあった住宅は、その情報がネット上に掲載されることがあります。そのため、事故物件であることを隠すために建物名称が変更されているケースもあるようです。その確認方法は、まだ更新されていなければグーグルマップの画像で建物名称の変更有無がわかります。

2-4. あるフロアだけ空き室が多い

マンションなどの集合住宅の場合ですが、あるフロアを除き、ほぼ満室である場合はそのフロアの一室で事故物件となる出来事があったと思われます。孤独死などがあってその遺族が目立たないように振舞っても、警察の出入りや遺体の腐敗臭などで同じフロアの住民にはどうしても気付かれるものです。その結果、引越しをされる人が続出して、そのフロアだけ空き室が多くなります。

2-5. 前入居者が1年ほどで退去した

激安の家賃で、定期借家契約で貸し出し1年を目安に退去させれば、次の入居希望者には事故物件の告知義務はないとされています。このような手法で事故物件の告知義務期間を短縮させている物件もありますので、不動産会社担当者に前入居者の入居期間年数をなにげなく確認するといいでしょう。

上記5つの兆候を確認しても事故物件かどうかが不明な場合は、次項目でお伝えしている方法を実践してみてください。

3. ほぼ確実に事故物件だと見分けられる方法

無論、告知事項に「瑕疵あり」や「事故物件」と書かれている物件は、不動産会社の担当者に問い合わせをすればその内容がわかるので、この項目では告知事項の確認以外にほぼ確実に事故物件だと見分けられる方法を2つお伝えします。

3-1. 近隣住人などに直接尋ねる

マンションやアパートの場合は両隣や真下の部屋住人に、そして戸建て住宅の場合は四方の住人に直接、以下のように尋ねれば一目瞭然で事故物件かどうかがはっきりとわかります。

「今、○○に引越しを考えているのですが、この辺りはどんな様子でしょうか？また何か事件とか事故とかあったことがございますか？」

もしも近隣住人が留守がちで見当たらない場合は、近くの飲食店などの店主に尋ねてみるのもいいでしょう。ウソを付かれる心配は無用です。なぜならば、隠しだてをした後に、事故物件だと判明すると、引越しされてきた近所さんと気まずい雰囲気になるので、ウソを付かれる可能性は低いでしょう。

3-2.「大島てる」サイトで検索する

実は、インターネットで簡単に事故物件だと見分けることができる場合があります。「大島てる」というサイトには、全国の事故物件情報が掲載されています。そのサイトの日本地図上で該当場所をクリックしていけば事故物件情報をみることができます。

「大島てる」サイト → http://www.oshimaland.co.jp/

その事故物件情報は間違っていれば訂正されますし、事故が事実であれば住宅所有者から事故物件情報の削除依頼があっても削除しない等となっていますので、かなり正確な情報と思われます。

4. 事故物件が少しでも高く売れる4つの方法

ここでは、どうしても売却価格が大幅に下がってしまう事故物件を少しでも高く売れる方法を4つお伝えしています。高いといっても事故がない物件と同じような価格で売れることはありませんのでご注意ください。

4-1. 親族や知人に売る

無論、事故を隠して売るわけではありません。もしもタイミングが合えばですが、大切な親族や知人だからこそ、正直にすべてをお話したうえで売却の旨を伝えます。

買う人にとっては、赤の他人の事故物件よりかは心理的瑕疵の度合いは低いですし、お悔やみの意味も含めてより高く売れる可能性があります。

4-2. 不動産会社に売却を仲介依頼する

この方法は、通常の不動産売却とほぼ同じ方法です。唯一異なる点は、キチンと告知事項欄に心理的瑕疵物件や事故物件であること明記することです。これを怠ってしまうと、いくら売買が成立しても、後に莫大な損害賠償金を請求されることになり、お金が入るどころか反対に多額の出費を背負うことになりかねません。

4-3. 事故物件専門業者に買取依頼する

一部の不動産会社では、事故物件を積極的に扱っている会社もあります。すでに事故物件の売却ノウハウや経験が蓄積されていますので、通常の不動産会社に買取依頼するよりかは、高く買い取ってもらえる可能性が高くなると思われます。詳しくは下記会社に問い合わせをしてみましょう。

【東京都エリア】

【大阪府エリア】

【福岡県エリア】

4-4. 解体して更地として売る

孤独死や自殺などの事故が起きる箇所はそのほとんどが建物内です。そのため、建物を解体処分して土地売却のみだと買い手がつきやすくなりますし、心理的瑕疵部分の度合いもかなり弱まるので、売却価格も上昇する傾向になります。結果的に解体費用の100万円前後を支払ってもより高く売却できる可能性が意外とあるというわけです。

5. 激安な事故物件を購入できる2つの方法

近年では、昔と比べて事故物件に対する嫌悪感も持つ人が減ってきているようです。そのため、人によっては事故物件も購入候補に入れているようです。もちろん、その理由は激安で購入できる可能性があるからに他なりません。

そんな人のために、この項目では激安な事故物件を購入できる方法を2つ紹介いたします。

5-1.「大島てる」サイトの新着情報を活用する

「大島てる」サイトの日本地図の左下にスクロール画面で最新の事故物件情報が随時更新されています。クリックすれば所在地も確認できますので、その所有者の元へ尋ね、直接購入交渉をすれば一番安く事故物件を購入できる可能性があります。

「大島てる」サイト → http://www.oshimaland.co.jp/

所有者の調べ方は、法務局で建物や土地の登記簿謄本を閲覧すればわかります。または近隣住民に尋ねればわかる場合もあります。

法務局での登記簿謄本の閲覧方法 → http://yoshida.houmu-souzoku.com/26.6.5.html

5-2. 競売サイトで事故物件を探す

事故物件の中には、ローンが残っていて金融機関等により競売に掛けられることもあります。競売に参加するのに特別な資格などは必要ありませんので、誰でも競売に入札できます。ただし支払いは現金のみですのでご注意ください。

競売サイト → http://bit.sikkou.jp/

競売物件の中から事故物件を見つけ出すには、3点セットを確認すればすぐに見つけ出すことができます。3点セットとは、その物件について裁判所が調査・作成する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3つの資料のことをいいます。もしも事故物件であれば、その旨が必ずこの3点セットに書かれています。

3点セットの詳しい内容については、 http://keibai-r.com/santen.html をご覧ください。

6. 孤独死や自殺があった事故物件には特殊清掃が必須です

住宅の中で孤独死や自殺があって長時間遺体が放置されると、腐敗が進み強烈な死臭が発生します。その臭いは想像を絶するほどで、その部屋はとても一般の人が入室できる状態ではありません。遺族の人が遺品の整理や退去手続きをしようとしても、その死臭が原因でできないことも多々あります。

そんなときに頼りになるのが、特殊清掃専門業者です。特殊清掃とは、腐敗した遺体があった部屋の消臭清掃やその遺品整理をするサービスのこといいます。この特殊清掃専門業者が行なっている作業について、詳しく知りたい人は「特殊清掃をプロに任せるべき理由と実際の特殊清掃の事例」でお伝えしています。

7. まとめ

この記事では、事故物件の基礎知識と故物件の兆候、事故物件を高く売る方法と安く買える方法などをお伝えしましたが、参考になったでしょうか。過度に事故物件のことを気にされ過ぎるのもいかがなものかと思いますが、この記事内容がお役に立てればうれしく感じます。