不動産業界の心理的瑕疵物件とあなたが想像するそれは異なる

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心理的瑕疵物件

賃貸住宅や中古住宅をインターネットで探している最中に「心理的瑕疵物件には住んではいけない」とか、「極端に安い住宅は心理的瑕疵物件の可能性大」などの文章を目にして、心理的瑕疵物件って何?と思われているのではありませんか。

そこで、この記事では、心理的瑕疵物件についてわかりやすくお伝えしています。また不動産会社によって隠された心理的瑕疵物件の見分け方や実際に入居された人の体験談、心理的瑕疵物件も扱っているサイト情報なども記載していますので、ぜひ参考にしてください。

1.心理的瑕疵物件とは

心理的瑕疵物件の読み方は「しんりてき かし ぶっけん」と読みます。瑕疵(かし)とは、簡単にいいますと見えない不具合や欠陥のことを指します。具体的には次の6つがあります。

1-1.住宅における心理的瑕疵の具体例

  • 住宅で自殺があった
  • 住宅で殺人があった
  • 住宅で事故や事件により死亡があった
  • 周辺で事故・事件・火災などがあった
  • 周辺に悪臭や騒音、土壌や大気汚染等を誘発する施設がある
  • 周辺で暴力団等の事務所がある

上記の例は、目で確認できたり、修復に費用が掛かってしまう瑕疵(不具合や欠陥)ではないのですが、誰もが懸念してしまいますよね。そして知っていたらその契約をやめていたかもしれませんよね。そのため、これらがあった住宅は心理的瑕疵物件と呼ばれています。

以降、この記事では上記代表例の中でもとりわけ人の死に関わる心理的瑕疵物件についてお伝えします。

2.心理的瑕疵物件の線引きが曖昧

実は、この住宅が心理的瑕疵物件かどうかの判断に明確な基準はありません。この項目では、わかりやすくするため4つの具体的な事例をお伝えしています。

2-1.孤独死物件は心理的瑕疵物件ではないと主張

孤独死の直接死因は、ほとんどが病死また自然死と考えられます。一般の人は、その死臭や遺体腐敗などで事故死や変死と思われがちですが、行政区分では孤独死のほとんどは、確かに病死また自然死になっているようです。つまり死因で区分けすると、孤独死も畳の上で家族に看取られながら亡くなるのも同じ区分になります。

さすがに家族に看取られながら亡くなった経緯がある住宅を心理的瑕疵物件とするには社会的に無理があると思いますし、もしもそうなると、昔は自宅で亡くなるのがごく普通のことでしたので、下手をすると全国住宅数のほとんどが心理的瑕疵物件になりかねませんよね。

このような背景から売り手である不動産会社側の主張は「孤独死はただ発見が遅れただけの病死また自然死なので心理的瑕疵物件に当たらない」と主張しているようです。

【注意】近年、孤独死が多発しているため、孤独死物件は心理的瑕疵物件かどうかで、売り手側と買い手側で揉め事が多くなっているようです。孤独死の中には翌日に発見されたり、半年後に発見されたりなども含まれるため、それらを鑑みてまだ国による指針も示されていないようです。

2-2.発生時からの経過年数に決まりはない

不動産関連の法律や決め事に「自殺や殺人から○○年経過したら心理的瑕疵物件には当たりませんよ」という明確な基準はありません。そのため売り手が勝手に期限年数を決めて、その年数が経過後、通常の物件として売りに出しているようです。

仮に1~2年前に自殺があった住宅は心理的瑕疵物件だと不動産会社も含めて多くの人から同意を得られると思いますが、もしも数十~数百年前の自殺だったら…、また調べようがないかもしれませんが、平安時代に自殺があった土地に建てられた住宅だったら…、どうでしょうか。

さすがに平安時代の自殺まで気にされる人は稀でしょうが、多くの人は10年前の自殺なら気になるでしょうし、でも10年前でも建物が新築になっているのなら気にされない人もいるかもしれませんよね。

2-3.発生場所からの距離にも決まりはない

自殺や殺人が発生した場所から心理的瑕疵物件に当たる距離にも正式な決まりや基準はありません。一応不動産業界では、暗黙の了解でマンションでの自殺や殺人があった場合は、上下と両隣の四部屋も心理的瑕疵物件に当たるようになっているようです。

大規模なマンションなどで1つの自殺や殺人が発生したために数百の部屋が心理的瑕疵物件になるのを防ぐために、言い換えれば不動産業界の利益を守るために、この暗黙の了解ができたのかもしれませんね。

そのため、両隣より1つ離れた部屋が売りに出された場合は、不動産会社では心理的瑕疵物件としないので、無論二部屋隣で自殺や殺人があったことを告知しません。たった数メートルしか離れていないのに…。何かこれって公の決まりがないことを逆手にした売り手目線の行為ですよね。

しかし、あくまでも不動産業界が自主的に決めている距離ですので、次でお伝えしているように、心理的瑕疵の根本は買い手側に主眼が置かれているので、もしも納得できなければ泣き寝入りをせずに不動産会社と話し合いをしてみましょう。

2-4.買い手側の感情が重視されいる

心理的瑕疵の心理とは、買い手の心理を指しています。基本的には買い手が「そのことを契約前から知っていたら、購入しなかった」と思えば、その住宅は心理的瑕疵物件に当たります。無論、買い手にも社会的な常識を求められますが…。

例えば10Fの部屋で自殺があったマンションの1Fに入居して「知っていたら購入しなかった」と主張するようなことも当然認められないでしょう。買い手にもいろいろな考え方や感覚の人がいらっしゃいますので、第三者からみれば、これもまた心理的瑕疵物件の線引きが曖昧です。

つまり売り手側である不動産会社が心理的瑕疵物件ではないと思っていても、あなたにとっては心理的瑕疵物件である可能性があるということです。「え~、そんなことってあるの!」と不安になっている人は、次項目で心理的瑕疵物件の見分け方を知っておきましょう。

3.心理的瑕疵物件の見分け方

ここでは、不動産会社ではなく、あなたにとって心理的瑕疵物件かどうかの見分け方を4つお伝えいしていますので、ぜひ参考にしてみてください。

3-1.見分け方①=重要事項を確認

決まりで心理的瑕疵物件には、購入予定者に告知義務があるので、必ず担当者と重要事項書類で確認しましょう。しかし先ほども申しましたが、売り手である不動産会社がたとえ孤独死があった住宅でも心理的瑕疵はないと判断していれば告知されることはありませんので注意してください。

3-2.見分け方②=価格が異様に低いときは疑う

価格が安いということは必ず何らかの理由があるはずです。例えば、駅まで徒歩、日当たり、築年数、間取り、再建築不可、旧借地権、セットバック等を確認しても、なお相場よりも安い場合は、心理的瑕疵物件である可能性があります。

疑わしい場合は、電話問合せではなく直接担当者に会って確認してみましょう。ちなみに心理的瑕疵物件は相場より2割以上安くなると言われていますので、当てはまる場合は要注意です。

3-3.見分け方③=「大島てる」の専門サイトで調べる

最近は、大手不動産でもキチンと心理的瑕疵物件であることを伝えているサイトが増えつつありますが、まだまだその数は全体からみれば小数派です。

そこでお勧めするのが、株式会社大島てるが運営されている「事故物件公示サイト」です。このサイトの日本地図上の任意地域をクリックしていけば、自殺や殺人、火事、孤独死などの心理的瑕疵物件の情報がわかります。私が調べた限りでは、非常に信用できそうなサイトでした。

事故物件公示サイト:http://www.oshimaland.co.jp/

3-4.見分け方④=物件近所を尋ねる

上記3つの方法でもはっきりと心理的瑕疵物件なのか、そうでないのか、判断がつかない場合は、物件現地へ行ってその周辺の人々に尋ねるしかありません。時間と費用が掛かりますが、一番間違いなく心理的瑕疵物件かどうかを見分ける方法です。一緒に周辺の町並みや雰囲気もわかるので、一石二鳥で良い方法と言えなくもありません。

4.心理的瑕疵物件に入居したことがある人の体験談

この項目では、私がネットで見つけた心理的瑕疵物件の体験談3つをお伝えします。

4-1.築2年の心理的瑕疵物件での体験談

訳あり物件の家でした。築2年のまだまだ新しい一戸建てでした。そんな家に住み始めて2年ほど経ってから、おかしな現象がおき始めたのでした。私だけに得体の知れない黒い影が何処からともなく現われては、近くをウロウロするのです。そんな時に限って、私は金縛りに合いました。

金縛りに合っている時には声も出ず、頭から足まで全てが動きません。目しか動かないのです。とっても怖く、何とか声を出そうと必死にもがいたら、やっと声が出たのです。そんなことが何度もありました。中学校にかけて、ますますその黒い影は私の近くをウロウロするようになりました。

中学生になると、少しはそれがおさまったかなと思ったら、今度はラップ音というものが酷くなりました。私が話している時に限って、屋根の裏からバシッと凄い音がするんです。まるで何か注意を引いて欲しいのか、忠告しているような音です。

台所にいたら、今度は凄い音で床がビシッと鳴りました。まるで、人が歩いていて床が軋む音のようです。こちらに向かって歩いて来るようで、とても怖かったのを覚えています。いつも後ろ側に人の気配を感じ、落ち着きません。きまって北側の方から音がしてきます。深夜の4時前後になると、女性の泣く声も聞こえてくるのも困りました。

又、白いオーブというものが深夜になると私の周りを飛ぶのも気持ち悪く、寝ようにも寝られません。そんな時には、決まって人の気配がするので、いつも部屋の中をチラチラと見ては落ちつきませんでした。最初は私だけでしたが、次第に母もそんな現象を見るようになりました。音も聞くようになり、母も住んでいるのが気持ち悪いと言い出したのです。

4-2.孤独死したアパートでの体験談

20年ぐらい前、激安の『告知物件(※嫌悪すべき歴史的事実の告知義務がある物件)』に住んだことがあんの。
一人暮らしのお婆さんが孤独死したアパートなんだけど。
平和な老衰だし、90歳過ぎの大往生で「化けて出ることもねえだろう」って不動産屋と笑ってたんだけど。
ギブアップして、2か月で部屋を出た。
ウジと湿気が異様に凄いんだ。
床に置いた皮のバックや雑誌にはすぐ青カビ。
食べ物が腐るのも早くて、クジラのジャーキーなんか3日でウジだらけになる。

不動産屋に鍵を返しに行ったら、親父のヤツ「やっぱ、人間を食ったウジは威勢がいいのかね」って笑いやがった。
聞いたら、お婆さんの遺体が発見されたのは死後1カ月後。
周囲が死臭に気づく時期って、人間の『腐りの盛り』なんだってね。
畳替えの時には、布団を敷いてた下部分の床にまで油染みべったりだったって言ってた。
俺、ちょうどそのあたりにテーブルを置いて飲み食いしてたから、なんかゾッとした。

4-3.豊島区にある集合住宅の心理的瑕疵物件での体験談

3ヶ月前に、独身中年サラリーマンが自殺したという物件だった。

ここで起きた異常は、主に電気関係。

1:テレビやラジオに雑音が入る
2:夜中1:00~3:00にかけて、電圧の変動が激しい
3:突然、電気製品のスイッチが入ったり切れたりする

3ヶ月住んで報告書を書き上げ、建物全体と部屋の電気関係をチェックしたが全て正常。

役所に報告して、違法電波取締車両まで出動してもらったが原因不明。

結局、社長と懇意にしている御祓いさんに来てもらって解決。その後、1年半は平和に暮らした。

5.心理的瑕疵物件を扱っている業者が登場してきた

以前は、心理的瑕疵物件情報は故意に隠されていたのですが、インターネットの普及で消費者の情報収集能力が高まったため、それを機会に反対に心理的瑕疵物件をメインに取り扱う不動産会社が登場しているようです。

ここでは、私がインターネットで見つけた心理的瑕疵物件メインのサイトをご紹介しています。

サイト名 電話番号 所在地
不動産売却買取専門店 0120-880-106 東京都世田谷区北沢1-32-5
関西中古不動産買取センター 0120-168-552 大阪市西区立売堀1-4-12
リーガル立売堀ビル3階
事故物件のミカタ 045-744-5119 神奈川県横浜市保土ケ谷区岩井町10-9
第3島蔵屋ビル2F
不動産買取MAX 0120-972-139 神奈川県横浜市港北区日吉本町 1丁目6-17
ハッピープランニング 0120-821-704 東京都葛飾区高砂3-16-1 1F
お住まい買取隊 0120-449-549 兵庫県尼崎市富松町3-39-22

5-1.URでは特別募集住宅と表記されている

UR都市機構では、人が亡くなったなどの心理的瑕疵物件を特別募集住宅と呼び、1年程度、通常賃料の半額で入居者を募集しています。

ちなみに、特別募集住宅の申込みはインターネットではできませんので、直接、営業窓口で申込みをしましょう。

特別募集住宅の入居者募集 → http://www.ur-net.go.jp/kanto/tokubetsu/
UR賃貸住宅関東の営業窓口 → http://www.ur-net.go.jp/kanto/information/index.html

6.心理的瑕疵物件の売却や買取の査定前にすべきこと

最後に、心理的瑕疵物件の売却や買取のため、不動産会社に相談する前にすべきこととして、心理的瑕疵物件を少しでも高く売却や買取ができる可能性が高まる方法をお伝えします。

6-1.特殊清掃業者に消臭作業を依頼すべき

それは、極力、自殺や殺人、孤独死など人が亡くなった形跡を無くすことです。血のりや腐敗体液の染みなどの見た目はもちろんですが、最も重視すべきは腐敗臭の消臭です。

見た目は通常の清掃業者でも綺麗になりますが、腐敗臭つまり死臭の消臭は特殊清掃業者でないとキチンと消臭できない可能性が非常に高くなります。なぜならば死臭消臭には、特殊な消臭剤やノウハウ、経験が必須だからです。

特殊清掃業者の消臭作業については「特殊清掃の業者の正しい選び方と絶対に騙されない為の全知識」をご覧ください。

6-2.不動産会社は死臭消臭には手間と費用が掛かることを知っている

相手である不動産会社には心理的瑕疵があることは、伝えなければならないので無論承知していると思いますが、査定時に死臭が匂うのと匂わないとでは査定金額に大きな違いがあると言われています。

なぜならば、最悪の場合、死臭を消臭するために大規模なリフォームが必要になることを知っているからです。そのため、少しでも査定価格を高くしたいのであれば、必ず特殊清掃業者に消臭作業を依頼されることを強くお勧めいたします。

7.まとめ

この記事では心理的瑕疵物件に関連することをお伝えしましたが、わかりやすかったでしょうか。不動産業界はまだまだブラックな部分が多いと言われていますので、心理的瑕疵物件のことをキチンと理解して上で、不動産会社に相談すると後悔する可能性が低くなるのではないでしょうか。この記事が少しでもあなたのお力になれたのでしたら幸いです。

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